Эйфория стоила дорого. Квартира мечты стала худшей инвестицией.
Мой телеграм канал- https://t.me/arbizn Мой Rutube- https://rutube.ru/channel/13274230/ Мой VK- https://vk.com/alexanderashrafulin Мой YouTube- https://www.youtube.com/@Ashrafulin Игорь Бажинов- it-эксперт в построении корпоративных систем автоматизации бизнеса, 20 лет опыта и более 100 крупных проектов. Рекомендую к просмотру: https://rutube.ru/video/f2e4920591f12678ddb2e5e5c3ce2188/ https://rutube.ru/video/031344d60c8e83aea38b5fcb402e0066/ Подписывайтесь на канал и включайте уведомления- впереди много интересного! 0:00 — Это интервью 08:26 — Первые 15 лет я работал только на свои потребности - квартира, машина, дача. А потом появился капитал, и я купил первую однушку под аренду. 09:50 — Мой инвестиционный старт начался в Подмосковье. Я захотел разобраться в рынке и пришёл в новостройки. 11:30 — После закрытых продаж через месяц стартовали открытые - цена уже была плюс 15-20%. Мы просто переставляли деньги из проекта в проект. 12:42 — Каждый проект я мысленно примерял на себя. Мог бы я здесь жить? Это неправильно, но я так делал. 15:24 — Базовый пункт стратегии - зайти на закрытых продажах по низкой цене. Дальше - рост метра вместе со стройкой. 16:45 — Сейчас новостройки растут меньше, чем депозит. Даже с кредитным плечом проще положить в банк. 17:50 — Я купил офис для своей компании и понял, что арендовать бессмысленно. 19:57 — Эта коммерческая недвижимость окупилась за 5,5 лет полностью - и без головной боли. 20:33 — Минус коммерции - ликвидность. Продать офис в маленьком городе - полгода минимум. 22:50 — Я математик, и портфель собираю как по теореме Марковица - балансируя ликвидность и риск. 23:47 — У меня есть офисы, квартиры, апартаменты, склады - всё в разных локациях, чтобы сгладить риски. 25:24 — Понять, когда выйти - интуиция. Просто чувствуешь, когда актив дозрел. 29:05 — Мы купили с женой 200 квадратов ритейла. Это мой первый чистокровный ритейл-объект. 31:20 — Пришла идея: а почему бы не сделать там свой общепит? У нас с этим беда, а я хочу сам есть вкусно. 36:26 — Всегда нужно мыслить многоходовкой. Когда в одной идее три бизнеса - рентабельность взлетает. 40:31 — Две квартиры по два миллиона за шесть лет стали стоить по семь. Это 30 с лишним процентов годовых.» 43:55 — Офис не вырос в цене, но окупился арендой. И в среднем за пять лет они сделали одно и то же. 48:17 — Трофейная недвижимость - редкие лоты, которых мало. Их забирают в любом виде, только продай. 48:25 — Я всегда готов купить всё, что окупается за 5 лет, и продать всё, что окупается за 12. 51:10 — Мне важно иметь стабильный бэк - поток денег, чтобы в основном бизнесе действовать спокойно. 55:26 — Самое обидное - понять, что ты сжёг эффективные годы на ерунду. Не то делал. 57:10 — Инвестиции - это стабильность. Когда у тебя три трёшки в центре, жизнь уже не зависит от новостей. 1:01:10 — Для автоматизации учёта хватает Excel, пока объектов меньше десяти. Но у больших рантье - это спасение. 1:07:35 — Сейчас ценится ЖК, где всё в одной точке: магазин, йога, барбершоп. Люди не хотят ездить. 1:12:55 — Склады - новая история. Мы купили базу 58 тысяч квадратов. Электричество горит на 4 миллиона в месяц. 1:20:22 — Главная ошибка - тратить капитал на потребление. Мы прожигаем инвестиционные возможности. 1:22:45 — Дубай - это красиво, но не выгодно. Сервис-чарж убивает финмодель. 12 лет превращаются в 24. 1:26:55 — Факап: купил квартиру, сделал ремонт, а потом понял, что живу среди алкаша и собачницы. Продал в минус. 1:29:19 — Через пару лет будет катастрофический дефицит новостроек. Я бы сейчас вложил 30 миллионов в стройку.
Мой телеграм канал- https://t.me/arbizn Мой Rutube- https://rutube.ru/channel/13274230/ Мой VK- https://vk.com/alexanderashrafulin Мой YouTube- https://www.youtube.com/@Ashrafulin Игорь Бажинов- it-эксперт в построении корпоративных систем автоматизации бизнеса, 20 лет опыта и более 100 крупных проектов. Рекомендую к просмотру: https://rutube.ru/video/f2e4920591f12678ddb2e5e5c3ce2188/ https://rutube.ru/video/031344d60c8e83aea38b5fcb402e0066/ Подписывайтесь на канал и включайте уведомления- впереди много интересного! 0:00 — Это интервью 08:26 — Первые 15 лет я работал только на свои потребности - квартира, машина, дача. А потом появился капитал, и я купил первую однушку под аренду. 09:50 — Мой инвестиционный старт начался в Подмосковье. Я захотел разобраться в рынке и пришёл в новостройки. 11:30 — После закрытых продаж через месяц стартовали открытые - цена уже была плюс 15-20%. Мы просто переставляли деньги из проекта в проект. 12:42 — Каждый проект я мысленно примерял на себя. Мог бы я здесь жить? Это неправильно, но я так делал. 15:24 — Базовый пункт стратегии - зайти на закрытых продажах по низкой цене. Дальше - рост метра вместе со стройкой. 16:45 — Сейчас новостройки растут меньше, чем депозит. Даже с кредитным плечом проще положить в банк. 17:50 — Я купил офис для своей компании и понял, что арендовать бессмысленно. 19:57 — Эта коммерческая недвижимость окупилась за 5,5 лет полностью - и без головной боли. 20:33 — Минус коммерции - ликвидность. Продать офис в маленьком городе - полгода минимум. 22:50 — Я математик, и портфель собираю как по теореме Марковица - балансируя ликвидность и риск. 23:47 — У меня есть офисы, квартиры, апартаменты, склады - всё в разных локациях, чтобы сгладить риски. 25:24 — Понять, когда выйти - интуиция. Просто чувствуешь, когда актив дозрел. 29:05 — Мы купили с женой 200 квадратов ритейла. Это мой первый чистокровный ритейл-объект. 31:20 — Пришла идея: а почему бы не сделать там свой общепит? У нас с этим беда, а я хочу сам есть вкусно. 36:26 — Всегда нужно мыслить многоходовкой. Когда в одной идее три бизнеса - рентабельность взлетает. 40:31 — Две квартиры по два миллиона за шесть лет стали стоить по семь. Это 30 с лишним процентов годовых.» 43:55 — Офис не вырос в цене, но окупился арендой. И в среднем за пять лет они сделали одно и то же. 48:17 — Трофейная недвижимость - редкие лоты, которых мало. Их забирают в любом виде, только продай. 48:25 — Я всегда готов купить всё, что окупается за 5 лет, и продать всё, что окупается за 12. 51:10 — Мне важно иметь стабильный бэк - поток денег, чтобы в основном бизнесе действовать спокойно. 55:26 — Самое обидное - понять, что ты сжёг эффективные годы на ерунду. Не то делал. 57:10 — Инвестиции - это стабильность. Когда у тебя три трёшки в центре, жизнь уже не зависит от новостей. 1:01:10 — Для автоматизации учёта хватает Excel, пока объектов меньше десяти. Но у больших рантье - это спасение. 1:07:35 — Сейчас ценится ЖК, где всё в одной точке: магазин, йога, барбершоп. Люди не хотят ездить. 1:12:55 — Склады - новая история. Мы купили базу 58 тысяч квадратов. Электричество горит на 4 миллиона в месяц. 1:20:22 — Главная ошибка - тратить капитал на потребление. Мы прожигаем инвестиционные возможности. 1:22:45 — Дубай - это красиво, но не выгодно. Сервис-чарж убивает финмодель. 12 лет превращаются в 24. 1:26:55 — Факап: купил квартиру, сделал ремонт, а потом понял, что живу среди алкаша и собачницы. Продал в минус. 1:29:19 — Через пару лет будет катастрофический дефицит новостроек. Я бы сейчас вложил 30 миллионов в стройку.